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老楼加电梯最难是意见难统一 分摊方案初稿已成

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发表于 2015-10-30 17:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

这钱到底怎么出?参考性出资分摊方案初稿已成

住宅加装电梯难推进,多数时候卡在“钱”上,不同楼层的居民对于出资分摊无法达成统一,一套参考性的出资标准亟须出台。广州市不动产研究会于今年6月3日~6月6日,相继公布了系列研究成果和两种分摊出资方案,希望给需要加装电梯的广大住户提供一些参考标准。

超6成民众

支持引入第三方机构

据了解,研究小组选取了天河、越秀、海珠等9个区45栋楼作为深入访谈调研样本,并对涉及加装电梯区域的125栋楼房住户发放问卷,回收389份有效问卷。

调研结果显示,广州市中心城区成功加装电梯数量较大,集中在越秀区、天河区和海珠区,其中越秀区成功案例占总数37.67%,是荔湾区的7倍。

数据显示,389份有效问卷中共有349份反映了加装目的,其中92.8%的住户加装电梯单纯以方便出行为目的,3.2%的住户在解决出行的同时也融入了产权升值的参考因素。仅1.1%的住户认为加装纯粹出于升值考虑。

问卷中涉及了民众对于引入第三方机构参与电梯加建工作的看法。62.1%的住户表示支持,希望在协商及代办流程有第三方可以介入,参与调解及代理。31.7%的住户表示了反对。另有6.2%的住户对于引入第三方持中立态度。

389份有效问卷中反映了出资参考因素的共188份。根据实际调研反馈,将楼层数列入参考因素有186份,占98.9%,一般以直接楼层数或阶梯级数反映,随楼层数上升所占出资比例也相应上调。

自6月3 日广州市不动产研究会推出第一篇方案研究报告后,市民一直没有看到补偿方案的内容。

对此广州市不动产研究会回应称,方案中弱化了“补偿”的概念,是因为在调研过程中发现,大部分人的目的是为了更好地完成加装电梯方便出行,为了加装电梯来获得补偿的情况属于个案现象。此外,研究小组从相关的交易数据中看到,已加装和申请加装电梯的居民楼当中存在交易的情况很少,即多数人不是想以加装电梯牟利。

未成功加装住户:

最难是意见难统一

未成功加装电梯住户认为,最大的三个阻碍是意见难统一、缺乏牵头者和成本过高。

72.0%的未加装住户认为缺乏有效的协商沟通机制和谈判依据是导致未能成功的主要原因。少数协商不成产生的暴力伤人事件更加使得住户自主发起的意愿降低。46.2%的未加装住户承认加装电梯是解决楼内住户日常出入的必须途径,对此持支持态度,但在落实到具体工作时,实际需求者以老龄人群为主,因年龄偏大或子女工作繁忙等原因,无法牵头组织加装工作。

11.9%的未加装住户存在无力承担加装电梯成本的情况,因不同楼房的层均住户数量、住户收入、出资人数等因素存在差异,个体的出资成本往往出入较大。有住户反映虽有使用电梯的需求和出资意愿,但实际的投入成本压力较大无力承担。

已成功加装住户:

后期维护缺乏指引存在隐患

52.2%的已成功加装住户表示,在整个加装电梯过程中,协商意见和制定出资的工作难度最大,楼内住户统一出资方案是核心问题。

47.0%的住户认为现有的审批流程复杂。完整地跑完流程需经过规划局、公安部门等多个单位,历时短则数月,多则数十月。且现有规定存在部分不尽合理的地方。

已加装电梯的受访者中,63.9%的人表示楼房采取了由楼长或电梯成立小组,代收维护管理费并定期进行维护管理检查的模式。34.1%的楼房采取将电梯纳入物业管理,委托物业管理公司代为维护监管并缴纳一定费用。住户按不同楼层承担相应管理费用,统一交电梯管理费。4.2%的楼房后期管理一块尚未规范。一方面住户担心委托个人代表管理存在资金挪用的隐患,另一方面住户也反映了电梯使用中意外事故的责任制追究尚未明确,一旦发生特殊情况将造成无人负责的混乱局面。

专家建议因地制宜

广州市不动产研究会副会长江浩表示,研究会接受委托对于住宅加装电梯进行研究,确实感受到了不小的压力,调研发现几乎每一栋楼都有自己的特点和难点。

江浩介绍,调研发现成功加装电梯的出资分摊方案多数是根据楼层高低和楼房面积来设定计算公式,研究小组据此给出了两种建议的计算方案。

方案一:以楼层层高、面积为因子,提出出资比例系数性参考方案。

适用对象:商品房、无单位承担费用的房改房。

(1)每户出资额=楼层出资比例×面积×分摊系数×总费用。

(2)分摊系数=1/(费用分摊楼层出资比例×费用分摊每层楼面积和)。

假设某一楼层总层数为9层,每层4户,每户面积60平方米,加装电梯总费用为50万元。则公式为:分摊系数=1/[(0.1+0.3+0.4+0.6+0.9+1+1.1+1.2)×(4×60)]

=0.000744。

方案二:出资金额或出资比例按楼层递增/减,提出比例性出资方案。

适用对象:原单位承担部分出资的房改房。

每层出资额=(每层所在层楼梯级数/各楼层叠加梯级数)×总造价

① 若每户面积相等,则:每户出资额=该楼层总出资额/该楼层户数;

② 若每户面积不等,则:每户出资额=(该户面积/该层总面积)×该层总出资额。

补充方案:

上述方案前提是出资楼层及以上楼层全部住户参与出资,若有部分住户不参与出资,则其应当出资费用由各出资住户按所选分摊方案进行二次分摊。


发表于 2018-6-7 16:16 | 显示全部楼层
好东西,极具参考价值!
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